خرید ملک در اروپا

خرید ملک در اروپا

خرید ملک در اروپا

اقامت اروپا با خرید ملک

پس از یک دوره بحران املاک و اقتصادی ، بازار املاک و مستغلات اروپا در سالهای اخیر قدرتمند بوده است.

سرمایه گذاران بین المللی هنوز در مورد چشم اندازها صعودی هستند و رشد بیشتری را در چندین بازار املاک اروپا در سال 2019 به وجود می آورند.

حتی در انگلیس ، با وجود عدم اطمینان زیاد پس از Brexit ، شهرهای بزرگی مانند لندن و بیرمنگام همچنان در مسیر صعودی قرار دارند.

اما خرید ملک در اروپا چقدر برای سرمایه گذاران جذاب است؟

و از همه مهمتر ،

آیا سرمایه گذاران می توانند در شرایط فعلی انتظار بازگشت خوب سرمایه های املاک و مستغلات خود را داشته باشند؟

چرا سرمایه گذاران املاک و مستغلات هنوز به اروپا سرازیر می شوند؟

همین چند سال پیش ، همه در حال پیش بینی پایان اروپا ، به ویژه پایان اروپا قاره بودند.

اما همچنان که سرمایه گذاران به بازارها سرازیر می شوند ، شاهد افزایش قیمت ملک هستیم.

برلین ، لیسبون ، دوبلین ، روتردام و زاگرب از جمله شهرهای اروپایی هستند که رشد بالایی دارند.

بازارهای املاک و مستغلات در اروپا ، چه تجاری و چه مسکونی ، در واقع بسیار گران هستند.

با توجه به اینکه بحران ها زیاد است و دارایی های املاک با بازدهی فوق العاده کم دارایی معامله می شوند.

این باعث می شود ارزش اساسی خواص بسیار زیاد باشد.

بنابراین چگونه ممکن است که یک قاره رشد اقتصادی متوسطی را با تورم هنوز پایین

- هرچند در حال بهبود ، هرچند آهسته

- تجربه کند ،

اما همچنان سرمایه گذاران جهانی را جذب کند؟

پاسخ ساده است: همه اینها به سیاست پولی بانک مرکزی اروپا (ECB) مرتبط است و هیچ ارتباطی با املاک و مستغلات ندارد.

بانک مرکزی اروپا یک سیاست پولی شل دارد که نرخ بهره را به طور مصنوعی پایین نگه دارد.

در تاریخ 25 ژوئیه 2019 ، تصمیم بر این شد

تا هر زمان که لازم باشد آنها را در 0.00٪ ، 0.25٪ و -0.40٪ بدون تغییر نگه دارد.

بنابراین ، سرمایه گذاران به جز سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، امکان دیگری نمی بینند.

خرید سهام می تواند بسیار بی خطر باشد زیرا بی ثبات است و اوراق قرضه گران است با توجه به اینکه بازده ها همچنان در حدود سطح بسیار پایین هستند.

واقعیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در اروپا

 

حتی اگر گران باشد و بازده بالا نباشد ، املاک و مستغلات بازده نقدی یا درآمد خالص اجاره ای چند درصد ارائه می دهند.

بازدهی بالا در مقایسه با سود صفر ارائه شده برای دارایی های دیگر. اما ،

به نوعی ، پشتیبانی از قیمت های ملک توسط این سیاست پولی بانک مرکزی اروپا نیز خطرناک است.

واقعیت این است که برخی از بازارهای نوظهور با کاهش نرخ رشد ، آشفتگی ، پایین آمدن قیمت کالاها و نوسانات ارزها دچار مشکل هستند.

سرمایه گذاران ثروتمند از بازارهای نوظهور به اروپا روی می آورند زیرا به دلیل چنین مشکلاتی مجبور به تنوع شدند.

برای قاره ای که یک دهه قبل برای سرمایه گذاران کاملاً حذف شده بود ، همین سرمایه گذاران اکنون در اروپا سرمایه گذاری می کنند.

هر آنچه پیش بینی کرده ایم کاملاً برعکس است. بازارهای املاک به طور کلی با گردش سرمایه بین المللی بسیار خوب عمل می کنند.

در اصل ، املاک و مستغلات معادل اوراق قرضه امن است ، به ویژه اگر برای مثال در بازارهای اصلی املاک در آلمان خرید کنید.

اما در هر جای اروپا هنوز پتانسیل اقتصاد بهتر و تورم بالاتر را دارید که بر سرمایه گذاری شما تأثیر مثبت می گذارد.

این دلیل اصلی عملکرد خوب املاک و مستغلات در قاره اروپا و بازارهای در حال بازیابی است.

آیا هنگام خرید ملک در خارج از کشور ، نگران پایین بودن تورم هستید؟

برخی از سرمایه گذاران در مورد کمبود تورم و اینکه آیا هنوز هم مهم است س askال می کنند.

براساس این تفاهم که ما همیشه املاک و مستغلات را به استدلال زیر فروخته ایم: به دلیل تورم ، سرمایه گذاری شما همیشه محافظت می شود

- این یک محافظت از پرچین است. امروز ، با این وجود ، تورم نداریم یا اگر هم داشته باشیم ، چند درصد است.

وقتی سرمایه گذاران می پرسند که آیا هنوز مهم است ، پاسخ مثبت است.

در ژوئن 2019 تورم در منطقه یورو در حال حاضر 1.3٪ است و انتظار نمی رود در سالهای آینده افزایش چشمگیری داشته باشد.

اگر به یک دلیل یا دلیل دیگر ، تورم بهبود بیشتری می یافت ،

سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند سود ببرند زیرا علاوه بر افزایش بالقوه ارزش سرمایه گذاری های خود ،

قراردادهای اجاره به طور منظم نمایه می شوند و به طور منظم به بالا بازنگری می شوند ، مانند انگلیس.

کمبود مداوم و طولانی مدت تورم برای یک سرمایه گذار در املاک خبر بدی خواهد بود.

اما در صورت تورم ، کاهش ارزش دارایی نیز مشاهده می کنیم و این نیز خبر خوبی نیست.

تورم هنوز مهم است و ما امیدواریم که در سالهای آینده بتوانیم تورمی سالم به میزان 2٪ داشته باشیم

- هرچند ، همانطور که ماریو دراگی ، رئیس ECB ، گفت ، ما باید صبور باشیم.

با نرخ بهره در اروپا چه اتفاقی می افتد؟

سالهاست که نرخ های بهره بالاتر پیش بینی شده است اما همه اشتباه می کردند.

نرخ بهره هنوز بسیار کم است - در بهترین حالت تثبیت می شود - اما مطمئناً افزایش چشمگیری ندارد.

اروپا اکنون در شرایطی قرار دارد که نرخ بهره عمدتا زیر 1٪ است.

بدون هرگونه تورم ، بازده یا سود بالقوه افزایش نخواهد یافت. با وجود این ، سرمایه گذاران می دانند که اگر امروز خرید کنند ،

از بودجه با هزینه بسیار کم وام بهره مند می شوند.

این روند تقریباً در همه جای جهان اتفاق می افتد.

بازارهای مسکن بسیار محبوب هستند ،

زیرا همه در تلاش هستند که وام خود را تأمین کنند یا برای خرید خانه مسکن خود را تأمین کنند در حالی که نرخ وام مسکن بسیار پایین است.
بسیاری از سرمایه گذاران در مورد نرخ بهره مصنوعی پایین می پرسند:

چه مدت دوام می آورند؟

یک سال دیگر ، دو یا شاید سه؟

هیچ کس به طور قطعی نمی داند ، اما ما می دانیم که نرخ بهره دوباره افزایش خواهد یافت. پس ممکن است یک مشکل جدی در بازار داشته باشیم.

اگر ملکی را خریداری کرده اید ، چه تجاری و چه مسکونی ، با بازده کم 3٪ ، حتی افزایش 1-2٪ بهره نیز می تواند تأثیر جدی بر بازده سود شما داشته باشد.

هنگام تأمین مالی املاک و مستغلات ، این کار باید با نرخ های ثابت انجام شود. خریداران نباید بودجه را با نرخ شناور در نظر بگیرند ،

چرا که علاوه بر خطرناک بودن ، با نرخ بهره بسیار پایین ، چرا نرخ شناور را در نظر بگیریم؟ این دیگر لازم نیست.

حتی اگر بعداً نرخ بهره افزایش یابد ، هزینه وام شما ثابت می شود. علاوه بر این ، اگر تورم افزایش یابد ، هزینه وام شما محدود می شود

در حالی که درآمد اجاره شما می تواند بالقوه متناسب با تورم افزایش یابد. به این ترتیب سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند در آینده درآمد کسب کنند.

 

سرمایه گذاران املاک و مستغلات اروپا چه نوع بازدهی را می توانند انتظار داشته باشند؟

انتظار می رود در بازارهای اصلی اروپا بازدهی مثبت داشته باشد اما در پایین ترین سطح باشد.

ممکن است شما سالیانه 15-15 درصد درآمد کسب نکنید ، اما ممکن است سالانه چند درصد بازپرداخت داشته باشید.

در واقع ، تمرکز سرمایه گذاران باید به پول نقد باشد ، نه به سود سرمایه ، زیرا بازارهای اصلی مسکونی در حال حاضر گران هستند.

اما اگر بخواهید در بازارهایی با تاریخ اخیر پر دردسرتر مانند اسپانیا (اگرچه خیلی سریع بهبود می یابد) یا یونان خرید کنید ، در صورت ادامه پیشرفت اقتصادی ها ، ممکن است شانس کسب سرمایه داشته باشید.

بازار تجاری مشابه است: یا در بازارهای دفتری و خرده فروشی خرید می کنید و انتظار سود نقدی در حدود 4-6٪ با سود محدود سرمایه را دارید یا در بازارهای درحال بازیابی خرید می کنید.

این ممکن است شامل اروپای جنوبی و مرکزی ، شاید ایرلند و اروپای مرکزی و شهرهای منطقه ای بیشتر در کشورهای اروپایی باشد. و بازده می تواند بالاتر باشد هر چند با خطرات بسیار بالاتر.

یورو در حال حاضر نسبتاً پایدار است ، از ژوئیه 2019 برابر 1.12 در برابر پوند و 0.90 در برابر دلار است. املاک در بسیاری از کشورها هنوز برای خارجی ها اساساً ارزان تر هستند و در صورت تقویت ناگهانی یورو ، سرمایه گذاران می توانند سود ببرند.

تقاضای املاک و مستغلات اروپا بسیار زیاد است و یک کلاس دارایی جالب است. هنوز هم ، سرمایه گذاران نباید انتظارات خود را بیش از حد ارزیابی کنند ، همانطور که دوست دارم بگویم "باید واقع بین باشند و ادامه دهند".

خطرناک در مقابل املاک و مستغلات با ثبات: بهترین مکان ها برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کجاست؟

از یک طرف ، ما بازارهای اصلی و مستقر در املاک را دراختیار داریم که به سختی بحرانی دیده اند.

از طرف دیگر ، پایتخت های اصلی اروپا مانند لندن و پاریس پناهگاهی امن برای املاک و مستغلات محسوب می شوند.

به عنوان مثال انگلیس ، فرانسه و آلمان عمده حجم سرمایه گذاری بیش از 70٪ معاملات قبل از 17-2016 را به خود اختصاص داده اند و همچنان مورد علاقه سرمایه گذاران هستند. برخی از کشورهای همسایه در جنوب اروپا و همچنین برخی از کشورها در شمال و اروپای مرکزی ،

در اوایل دهه گذشته بازارهای بی ثبات تری داشتند اما اکنون رشد می کنند.
املاک در انگلستان

انگلیس تاکنون با عدم اطمینان از Brexit مقابله کرده است ، لندن همچنان تقاضای قوی و رقابت برای بهترین سهام خود را تجربه می کند.

پروژه های ریلی مانند Crossrail و HS2 منجر به افزایش سرمایه گذاری در مناطقی مانند بیرمنگام ،

اسکس و برکشایر می شود. در همین حال ، منچستر و منطقه شمال شرق نیز از پروژه های سرمایه گذاری چند میلیون پوندی بهره می برند.
سرمایه گذاری در فرانسه

در فرانسه ، پاریس همچنان به جذب سرمایه گذاری گسترده ادامه می دهد و بازدهی بین 3-4٪ را ارائه می دهد.

با وجود بازی های المپیک 2024 پاریس و گرند پاریس - که در حال حاضر بزرگترین زیرساخت حمل و نقل در اروپا است - انتظار می رود همه چیز به قوت خود باقی بماند.

در جنوب جنوبی ، لیون رشد اقتصادی و اشتغال زایی شدیدی را تجربه می کند که تقاضای املاک را ایجاد می کند.
املاک و مستغلات در آلمان

در حال حاضر بسیاری از مردم آلمان را به عنوان یکی از بهترین کشورها برای سرمایه گذاری در سال 2019 می دانند.

در واقع ، شهرهای بزرگی مانند برلین ، هامبورگ ، فرانکفورت و مونیخ در لیست ده کشور برتر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قرار دارند. اجاره در هر چهار شهر احتمالاً تا سال 2020 بین 6-7٪ افزایش خواهد یافت.
املاک و مستغلات در سایر نقاط اروپا

یک سرمایه گذار این امکان را دارد که یا در املاک بسیار گران قیمت در بازارهای مستقر اروپا سرمایه گذاری کند

- اما این یک سرمایه گذاری مطمئن با بازده کم است - یا در آن بازارهایی که قیمت ها کاهش یافته اما در حال بهبود هستند سرمایه گذاری کند.

سرمایه گذارانی که مایلند کمی بیشتر ریسک کنند ، می توانند بازدهی بالاتری داشته باشند اما بدون قمار نیستند.

در جای دیگر اروپا ، مناطقی در شمال ، جنوب ، شرق و مرکز وجود دارد که در حال ظهور و ظهور هستند

و فرصت های خوبی را برای سرمایه گذاران مایل به ریسک بیشتر نشان می دهند.

در ایتالیا ، هر دو میلان و رم در حال بهبودی از عدم اطمینان هستند و رشد ناشی از سرمایه گذاری کلان ملی را شاهد هستند.

اسپانیا نیز پس از یک دوره متزلزل در حال صعود است.

مادرید و بارسلونا هر دو شاهد کاهش جای خالی و افزایش اجاره بها بوده اند. در هلند ، اجاره ها در شهرهایی مانند آمستردام و روتردام بالاتر از حد انتظار افزایش می یابد.

این احتمالاً ادامه خواهد داشت.
در شمال شمال این قاره ، سوئد قطعاً یکی از آنهاست که باید مراقب آن باشید.

تولید ناخالص داخلی 2.7٪ در سال 2018 رشد کرد و 17٪ افزایش سرمایه گذاری داشت.

سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند از سرمایه های کم بهره برای سرمایه گذاری در املاک در شهرهایی مانند استکهلم بهره ببرند.

چندین شهر در اروپای مرکزی و شرقی نیز ارزش دیدن دارند. پراگ در جمهوری چک طی دو سال گذشته مورد رونق املاک تجاری قرار گرفته است.

در آن سوی مرز لهستان ، توسعه در ورشو اتفاق افتاده است.

این مورد توجه سرمایه گذاران چشم عقاب را به خود جلب کرده است.

یکی دیگر از شهرهای به ظاهر در آستانه رونق ، بخارست رومانی است. به عنوان مثال سرمایه گذاری در سال 2018 تقریباً 5 برابر بیشتر از سال 2017 بوده است.

اروپا اکنون فرصت هایی را به سرمایه گذاران دفاعی و فرصت طلب ارائه می دهد.

ما ترکیبی از سرمایه گذاران را می بینیم

- کسانی که در بازارهای اصلی با انتظار بازدهی چند درصدی سرمایه گذاری می کنند

و کسانی که در کشورهای اروپایی سرمایه گذاری می کنند تا از بازسازی بازار املاک بهره مند شوند.
آیا شما باید یک سرمایه گذاری با ریسک بالا را نسبت به یک سرمایه ثابت در نظر بگیرید؟

در نهایت ، همه چیز به این بستگی دارد که شما می خواهید چه نوع سرمایه گذاری انجام دهید ،

چه مقدار از ریسک را می خواهید بپذیرید و چه میزان از بازدهی را که بدنبال آن هستید.

سرمایه گذاری های با ریسک بالا در بازارهای نوظهور املاک می تواند یک سرمایه گذاری پاداش آور و مهیج باشد.

با این حال ، شما باید در مورد هرگونه سرمایه گذاری بالقوه تحقیق کنید و فقط آنچه را که آماده از دست دادن هستید سرمایه گذاری کنید. باید همه چیز مطابق انتظار پیش نرود

همچنین باید مدتی را صرف بررسی موارد دخیل کنید. در حالی که املاک در بازارهای در حال بازیافت می توانند ارزان تر باشند ،

کارهای اصلی وجود دارد که شما باید قبل از خرید ملک در خارج از کشور انجام دهید.

فراتر از زیر و بم قانونی خارجیانی که ملک می خرند ، هر کشور مدارک و الزامات اداری خاص خود را دارد.

این می تواند وقت و هزینه به معامله اضافه کند. به عنوان مثال ،

در اسپانیا ، یک دفاتر اسناد رسمی اسپانیا مکلف به افشای کلیه اطلاعات نیست

بنابراین شما باید یک وکیل را برای انجام کارهای اضافی برای اطمینان از معتبر بودن پروانه ساخت و عدم هزینه مخفی ،

راهنمایی کنید. ضمیمه شده (به عنوان مثال هزینه های مشترک جامعه).
قبل از خرید ملک در اروپا چه باید بدانید؟

هر کشوری دارای پیامدهای مالی است که باید بررسی کنید ، به شرح زیر:

چه مالیات محلی را باید پرداخت کنید.
اگر مشمول پرداخت سود سرمایه هستید
چه اتفاقی برای ملک در صورت مرگ می افتد ؛
آیا شما نیاز به پرداخت مالیات بر ارث دارید.

بازده خالص سرمایه گذاری شما در سالهای آینده کاهش می یابد.

پس از همه ، منطقی است که فرض کنیم مالیات ، هزینه ها و هزینه ها در بسیاری از کشورهای اروپا افزایش می یابد.

در واقع مالیات در حال افزایش است و برخی اقدامات کاهش رهن ، به عنوان مثال ، در هلند کاهش می یابد.
این نباید دلیلی بر پرهیز از خرید ملک در اروپا باشد. تاکنون ، علی رغم مالیات بیشتر ، سرمایه گذاران از خرید ملک دلسرد نشده اند

. با این وجود می تواند جوابگوی شما باشد و سرمایه گذاران باید این را از قبل بدانند.

هنوز هم هزینه بسیار کم وام گرفتن ، تأثیر منفی این مسائل مالی را جبران می کند.

این دلیل اصلی است که در بسیاری از کشورهای با ثبات اروپا قیمت مسکن یا تثبیت شده یا به طور قابل توجهی افزایش یافته است. مانند آلمان و تعدادی دیگر از بازارها.

تفاوت دیگر در آگاهی از دروغ بین اروپا قاره ای و اروپای آنگلوساکسون ، مانند انگلستان است.

در قاره اروپا ، جایی که مستأجر از محافظت بیشتری برخوردار است ، اگر مشکلی دارید و به دادگاه مراجعه می کنید ، این یک پروسه بسیار طولانی خواهد بود.

به عنوان مثال اخراج یک مستاجر در صورت توقف پرداخت اجاره می تواند دشوار باشد. برخلاف ایالات متحده و به میزان کمتری در انگلیس.
سرمایه گذاران برای بازده بهتر چه نوع املاک در اروپا را باید در نظر بگیرند؟

یک روند عمده در بازار مسکن اروپا خریدارانی است که به دنبال خانه های کوچکتر هستند.

آنها دیگر برای به دست آوردن ویلا های بزرگ تصمیم نمی گیرند. پس از همه ، خرید و نگهداری آنها گران است.

به ویژه افراد مسن صاحب پول هستند ، اما اغلب آنها نمی توانند با نگهداری خانه های عظیم کنار بیایند. از طرف دیگر ،

افراد جوان پول ندارند اما حاضر نیستند برای حفظ املاک بزرگ وقت بگذارند. بنابراین ، می بینیم که بخش لوکس جای خالی بیشتری دارد

و ویلاهای بزرگ بر بازار تسلط دارند.

در عوض ، افراد مسن ترجیح می دهند خانه های خود را بفروشند و در آپارتمان های لوکس کوچکتر و با سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری کنند.

آنها حاضرند بدون کار زیاد پول زیادی را در یک آپارتمان پنج ستاره قرار دهند.

حتی وقتی افراد جوان پول کافی ندارند ، والدین اغلب مایل به کمک هستند.

به عنوان مثال اگر آنها آن را به سادگی در بانک قرار دهند ، بازده کمی دارند زیرا نرخ بهره در حدود صفر است.

اگر والدین بخواهند به فرزندان خود کمک کنند ، ممکن است به فکر سرمایه گذاری در خانه های کوچکتر و مقرون به صرفه باشند.

این اکنون در جامعه ما مهم است.

این نه تنها یک روند مالی بلکه یک روند اجتماعی است. بنابراین توسعه دهندگان و سرمایه گذاران باید خانه ها و آپارتمان هایی با اندازه متوسط ​​یا کوچکتر را در نظر بگیرند.

آنها همچنین باید به ویژگی هایی بپردازند که دارای صرفه جویی در مصرف انرژی هستند ، که تقریباً در هر نقطه از جهان تجارت بزرگی است.

این "روند کوچک" حتی در سالهای آینده سرعت بیشتری خواهد گرفت.

حتی دبی که برای داشتن بهترین ، بلندترین و طولانی ترین ساختمان ها تلاش می کند ، ساخت آپارتمان ها و خانه های کوچکتر را متمرکز کرده است.
در مورد سرمایه گذاری های خرید اجازه دهید؟

این روند در چند سال گذشته سرعت بیشتری گرفته است ،

زیرا املاک و مستغلات به طور فزاینده ای به عنوان یک هدف سرمایه گذاری در نظر گرفته می شوند.

حتی خانواده ها با ایده یافتن مستاجر در اروپا به عنوان خانه دوم در حال خرید ملک هستند.

اگر ملکی را برای اجاره اجاره کنید ، ممکن است پس از کسر هزینه ، 2 تا 4 درصد سود خالص داشته باشید.

این به اندازه بازده خیلی زیاد نیست - حتی در قسمت پایین هم هست - اما امروز همه چیز نسبی است.

اگر این را با بازده 1 درصدی یک اوراق قرضه بلند مدت شرکت مقایسه کنیم ، حداقل یک املاک خرید اجازه می دهد تا سرمایه گذاران بالقوه بازده بالاتری را نقد کنند.

هرچند باید مراقب باشید ، زیرا یک مستاجر می تواند دور شود یا تصمیم به پرداخت هزینه خود بگیرد.

همانطور که گفته شد ، این می تواند در قاره اروپا مشکل ساز شود

- بنابراین این جریان های اجاره ای لزوماً تضمین نمی شوند.

اما اگر خانه مناسب را در مکان مناسب خریداری کنید و یک مستاجر با حقوق خوب پیدا کنید ،

می توانید بازده بهتری نسبت به اوراق قرضه یا سایر کلاس های دارایی بدست آورید. مردم امروز همین کار را می کنند.

این روند تسریع خواهد شد - مگر اینکه نرخ بهره به طور ناگهانی افزایش یابد

- همانطور که حتی در BNP Paribas Fortis ، ما به طور فزاینده ای شاهد مواردی هستیم که به خانواده ها وام جدید برای تأمین مالی خانه دوم داده می شود.

 

مشاوره رایگان وکلای گروه مهاجرتی  افتاب رسا در مورد راهکارها یا ارائه خدمات برای تجزیه و تحلیل و توسعه موقعیت قانونی

در مورد موضوعی که مشتری در هر جای دنیا مطرح می کند.
رازداری: قانون و اعتماد از ویژگی های فن آوری مدرن استفاده می کند تا سوابق و جزئیات هر مشتری را ایمن نگه دارد.
کارآیی و بهره وری: ارائه خدمات شخصی به روز از نظر استراتژیک برای موفقیت در کسب و کار شما.

 

 


 

نوشته های اخیر

دسته بندی ها